‘Geen zonnepanelen, maar een landgoed’

Ambitieus rood-voor-roodplan moet zorgen voor twaalf woningen en extra natuur aan Hondemotsweg

RAALTE/SCHALKHAAR – Alle agrarische bebouwing op de voormalige Straathoflocatie in Mariënheem en bij het agrarische bedrijf van de familie Lozeman aan de Nieuwe Deventerweg 4 in Raalte weg en daarvoor in de plaats twaalf woningen en een landgoed (met beheerderswoning) op de locatie in Raalte. De rood-voor-roodplannen van investeerder Henry Franken en ‘uitvoerder’ Harry ten Have zijn ambitieus. Ten Have hoopt de vergunning eind dit jaar rond te hebben. Er zijn nog hobbels, zo zijn omwonenden bang voor onveilige situaties op de Hondemotsweg (waaraan negen van de twaalf woningen zijn gepland en die zal dienen als ontsluitingsweg), maar Ten Have spreekt van een win-winsituatie.

Want: geen intensieve varkenshouderij in Mariënheem, maar wél extra woningen en extra natuur in Raalte. En extra voordelen: de gemeente hoeft de bestaande ontsluiting van de Nieuwe Deventerweg niet aan te passen met het oog op de aanpak van Kruispunt Bos. Die ontsluiting verdwijnt, daarmee is een eerder geplande parallelweg overbodig en dat scheelt veel geld. Verkeer voor de woningen kan via de rotonde bij Tivoli richting de Hondemotsweg. Ook de plannen voor zonnevelden op het land van de familie Lozeman zijn van de baan. “Dus geen zonnepanelen, maar een landgoed; met die mededeling konden we naar de omwonenden”, zo vertelt Ten Have. Hij is adviseur bij rood-voor-roodprojecten. En in die hoedanigheid werd hij eerder ook ingeschakeld door Straathof. De opdracht: kijk of het mogelijk is om een rood-voor-roodregeling toe te passen voor de locatie in Mariënheem (langs de N35). “Iedereen wilde dat graag. Mariënheem en de Raalter gemeentepolitiek”, zegt Ten Have. “Ik heb verschillende verkenningen gedaan, maar die liepen, ondanks goed overleg met de gemeente en het dorp Mariënheem, vast. Rood-voor-rood op de Straathoflocatie of verder richting Mariënheem, bleek volledig onmogelijk. We kwamen met allerlei bestaande hindercirkels te zitten.” Volgens Ten Have liet Straathof daarop weten de locatie per januari 2021 te willen gebruiken voor varkenshouderij. “Daarop belde wethouder Wout Wagenmans. Of ik nog iets kon betekenen. Maar ik ben ook geen tovenaar. Wel heb ik toegezegd mijn best te willen doen om samen met een externe investeerder iets te doen. Toen heb ik Henry gebeld met de vraag of hij mee wilde kijken. Maar er zat haast achter. Het was destijds half december 2020 en we hadden nog enkele weken totdat de termijn van Straathof zou verstrijken. Dat leidde eind 2020 tot aankoop van de Straathoflocatie. Het was een geweldige gok. Henry kreeg het niet voor een weggeefprijs. Op dat moment moesten we het plan nog bedenken.”

Groot project

Maar de twee zagen mogelijkheden. En dat had dus, zo stelt Ten Have, ook te maken met het gegeven dat Franken eerder in 2020 het agrarische bedrijf van de familie Lozeman aan de Nieuwe Deventerweg in Raalte had gekocht (met in totaal vijftien hectare grond). “De familie wilde stoppen”, vertelt Ten Have. “Henry zag daar mogelijkheden voor rood-voor-rood.” De twee besloten de beide ‘projecten’, Raalte én Mariënheem, te combineren. Ten Have: “In totaal kan er dan dik twaalfduizend vierkante meter gesloopt worden: circa drieduizend in Raalte en negenduizend in Mariënheem. Dat is een forse hoeveelheid. Ik heb nog nooit zo’n groot project begeleid. Normaal gesproken praat je bij rood-voor-rood over projecten van maximaal twee- tot drieduizend vierkante meter. We zijn meteen gaan praten met de buurt. En we werden goed ontvangen. Want er lagen plannen voor zonnevelden op het land van Lozeman. Daar was al reuring over.”
En zonnevelden, zo stelt Ten Have, vormden bij hun plannenmakerij, geen optie. “Daar is het gebied niet geschikt voor. Het is een heel mooi groen stuk land, dat aansluit op het Reelaer. Maar we wilden die velden ook niet omdat we dus plannen maakten voor woningen.”

Uitgepuzzeld

Wel zijn er nog zorgen bij omwonenden. Want levert dat extra verkeer op de Hondemotsweg geen onveilige situaties op? “We zijn nog niet klaar met het communicatie- en participatieproces”, stelt Ten Have. “Dat willen we zorgvuldig blijven doen. Verkeerskundigen van de gemeente gaan daar naar kijken.”
Op basis van de geldende regels zouden ze ‘maar’ tien woningen mogen neerzetten op het land van Lozeman. Maar op basis van de maatschappelijke waarde van het project mochten ze dat aantal dus verhogen naar twaalf. En dan ook nog met een extra beheerderswoning voor de toekomstige eigenaar van het landgoed. In totaal moeten vier van de vijftien hectares in Raalte worden teruggebracht in ‘oude staat’. Dus extra bos, houtwallen, water, een kikkerpoel en meer. “Zo brengen we het terrein terug naar het oude cultuurlandschap van rond 1900.” Volgens Ten Have heeft de gewenste landgoedstatus verder ook geen gevolgen voor de omliggende bedrijven. “Dat hebben we allemaal uitgepuzzeld.”

Eigen signatuur

De toekomstige eigenaar van het landgoed mag de overgebleven stukken landbouwgrond onder voorwaarden (beperkt) agrarisch gebruiken. De familie Lozeman blijft wonen op de huidige locatie. De twaalf woningen komen in vier clusters. Een op het bestaande erf; de andere drie langs de Hondemotsweg. Elk erf moet een eigen signatuur krijgen; een tijdsbeeld. Met telkens een hoofdgebouw (woning met bergingsruimte) en twee schuurwoningen (met interne berging). Alles is voor de verkoop. Dat geldt ook voor de voormalige Straathoflocatie in Mariënheem (na sloop van de bebouwing en een opknapbeurt voor de boerderijwoning).

Realistisch

Ten Have is inmiddels begonnen met de voorbereiding van de planologische procedure. Hij moet de plannen vastleggen in een ontwerpbestemmingsplan. “Dat hopen we eind juni ter inzage te kunnen leggen, zodat we de vergunning eind dit jaar binnen hebben. Dat lijkt ons realistisch. Maar er moeten nog enkele onderzoeken worden uitgevoerd en het kan best zijn dat de uitkomsten van een of meerdere daarvan roet in het eten gooien.”
Ten Have noemt het een ‘mooi project’. “Uitdagend, maar het heeft ook gezorgd voor slapeloze nachten. Nogmaals, dit is een ongekend groot project met grote financiële risico’s. Maar die slapeloze nachten komen door twijfels en die kun je wegnemen door te overleggen, te communiceren, te informeren en te onderzoeken. We hebben contact gehad met het Raalter college, de provincie en PB Mariënheem en we hebben de raad erbij gehaald. Door de omvang, de plannen voor de N35 was het allemaal best ingewikkeld. Ik denk dat dit project net zo complex is als de bouw van een nieuwbouwwijk, zo niet complexer. Maar we zijn ervan overtuigd dat we de omgeving mooier maken. En dan is dit zo’n mooi project, dat wil je niet weten!”